Wenn Sie an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol oder Costa Almería kaufen, um Ihre Immobilie an Urlauber zu vermieten, sollten Sie vor der Unterschrift unbedingt eines prüfen: ob die Immobilie rechtlich eine Touristenvermietungslizenz erhalten kann. In der Comunitat Valenciana (Costa Blanca und der Alicante-Teil der Costa Cálida) heißt diese Lizenz VUT — Vivienda de Uso Turístico (Wohnung zur touristischen Nutzung). In Andalucía (Costa del Sol und Costa Almería) ist das Pendant die VFT — Vivienda con Fines Turísticos (Wohnung zu touristischen Zwecken). Ohne diese Lizenz ist es illegal, eine Kurzzeitvermietung auf Airbnb, Booking.com oder einer anderen Plattform anzubieten — und Sie riskieren Bußgelder, die schnell viele tausend Euro betragen können.
Die kurze Antwort für 2026: Kurzzeitvermietung ist in allen vier Mediter-Regionen nach wie vor durchaus möglich, aber nicht mehr selbstverständlich. Viele Rathäuser haben neue Lizenzen eingefroren oder gedeckelt, Eigentümergemeinschaften können Kurzzeitvermietungen nun mit qualifizierter Mehrheit untersagen, und ein neues nationales Vermietungsregister verlangt, dass jede Immobilie vor der Bewerbung eine eindeutige Registriernummer trägt. Dieser Leitfaden erklärt genau, was das für Käufer in den einzelnen Regionen bedeutet, was Sie vor dem Kauf prüfen sollten und wie sich die Kosten zusammensetzen.
Eine Touristenvermietungslizenz berechtigt Sie dazu, eine möblierte Wohnung für Kurzaufenthalte (in der Regel unter ein paar Monaten) wiederholt und gewerblich an Touristen zu vermieten. Der Tourismus ist in Spanien Sache der autonomen Gemeinschaften, daher unterscheiden sich die Regeln je nachdem, an welcher Küste Sie kaufen:
Zusätzlich zur regionalen Lizenz muss seit 2025 jede Kurzzeitvermietung in Spanien auch eine nationale Einheitsregistriernummer (Número de Registro Único) erhalten, die eingeführt wurde, um Spanien mit den EU-Regeln für Kurzzeitvermietungen in Einklang zu bringen. Ab 2026 sind Plattformen wie Airbnb und Booking.com verpflichtet, diese Nummer anzuzeigen, und können jedes Inserat ohne sie entfernen. In der Praxis benötigen Sie nun zwei Dinge: die regionale/kommunale Genehmigung und die nationale Registriernummer.
| Merkmal | Comunitat Valenciana (Costa Blanca) | Región de Murcia (Costa Cálida) | Andalucía (Costa del Sol & Almería) |
|---|---|---|---|
| Lizenzname | VUT | VV (Vivienda Vacacional) | VFT |
| Registrierungsstelle | Tourismusregister der Generalitat Valenciana + städtische compatibilidad urbanística | ITREM (Tourismusinstitut Murcia) | Tourismusregister der Junta de Andalucía (RTA) |
| Genehmigung des Rathauses erforderlich? | Ja — die kommunale Bescheinigung über die städtebauliche Vereinbarkeit ist nun verpflichtend | Ja — Einhaltung der lokalen Bauleitplanung | Ja — zunehmend erforderlich, je nach Gemeinde unterschiedlich |
| Nationale Registriernummer? | Ja (alle Regionen, ab 2025) | Ja | Ja |
| Kann die Eigentümergemeinschaft sie blockieren? | Ja — Mehrheit von 3/5 (60 %) | Ja — Mehrheit von 3/5 | Ja — Mehrheit von 3/5 |
| Mindeststandards | Klimaanlage/Heizung, Energieausweis, Gästeregister, Beschwerdeformular | Ähnlich; Kühlung im Sommer erforderlich | Klimaanlage in Schlaf-/Wohnzimmer (Sommer), Heizung (Winter), Erste-Hilfe-Set, Infomappe |
Die größte rechtliche Veränderung für Käufer im Jahr 2026 ist die Befugnis, die Eigentümergemeinschaften (die comunidad de propietarios in einem Wohnblock oder einer geschlossenen Wohnanlage) erhalten haben. Nach Reformen des spanischen Gesetzes über Wohnungseigentum (Horizontal Property Law) kann eine Gemeinschaft nun mit einer Mehrheit von drei Fünfteln (60 %) der Eigentümer und Anteile beschließen, die touristische Kurzzeitvermietung zu verbieten oder einzuschränken.
Das ist von enormer Bedeutung für Käufer von Wohnungen an der Costa del Sol und in den dicht bebauten Strandblöcken der Costa Blanca, wo viele Gemeinschaften — genervt von Kofferrollen um 3 Uhr morgens und überquellenden Mülltonnen — aktiv für ein Verbot von Ferienvermietungen stimmen. Bevor Sie eine Wohnung zur Vermietung kaufen, verlangen Sie die Gemeinschaftsstatuten und die jüngsten Protokolle (actas), um zu bestätigen, dass die Kurzzeitvermietung erlaubt ist. Eine regionale Lizenz ist wertlos, wenn Ihr eigenes Gebäude die Tätigkeit untersagt hat. Freistehende Villen ohne Gemeinschaft oder Gemeinschaften mit vermietungsfreundlichen Statuten sind daher bei Investoren zunehmend gefragt.
In der Comunitat Valenciana erfordert die VUT nun ein kommunales certificado de compatibilidad urbanística, das bestätigt, dass Lage und Nutzung der Immobilie mit der Touristenvermietung vereinbar sind. Mehrere beliebte Gemeinden an der Costa Blanca haben Moratorien oder Obergrenzen eingeführt:
Die praktische Erkenntnis: Die Lizenzvergabe ist zunehmend standortspezifisch innerhalb einer Stadt. Eine Immobilie 200 Meter landeinwärts kann sich qualifizieren, während es ein Block direkt am Strand nicht tut. Wir empfehlen stets eine objektspezifische Prüfung, statt sich auf stadtweite Annahmen zu verlassen.
In Andalucía wird die VFT im Tourismusregister der Junta (RTA) eingetragen, und die Immobilie muss Mindeststandards bei der Ausstattung erfüllen — Klimaanlage in Schlaf- und Wohnzimmer für die Sommermonate, Heizung für den Winter, ein Erste-Hilfe-Set und eine Gästeinformationsmappe. Entscheidend ist, dass Andalucía neue Registrierungen nun ebenfalls über kommunale Prüfungen der städtebaulichen Vereinbarkeit leitet, und Märkte unter hohem Druck reagieren darauf:
Wenn eine stetige Mietrendite für Ihren Kauf entscheidend ist, bieten derzeit die weniger dicht bebaute Costa Almería und die südliche Costa Blanca das zuverlässigste Lizenzumfeld, während die Stadt Málaga am stärksten eingeschränkt ist.
Die Lizenz selbst ist vergleichsweise günstig; die wirklich relevanten Zahlen, mit denen Käufer rechnen sollten, sind die Kaufsteuern und die laufenden Kosten für die Einhaltung der Vorschriften. Bedenken Sie, dass der Kauf einer Bestandsimmobilie in Spanien rund 11–14 % auf den Kaufpreis an Steuern und Gebühren hinzufügt.
| Kostenposition | Costa Blanca / Costa Cálida (Alicante-Seite) | Costa del Sol / Costa Almería |
|---|---|---|
| ITP Grunderwerbsteuer (Wiederverkauf) | ~10 % (Comunitat Valenciana) | ~7 % Standardsatz (Andalucía) |
| IVA (Mehrwertsteuer) bei Neubau | 10 % + AJD Stempelsteuer (~1,5 %) | 10 % + AJD Stempelsteuer (~1,2 %) |
| Notar + Grundbuchamt | ~1–2 % zusammen | ~1–2 % zusammen |
| Unabhängiger Anwalt | ~1 % + IVA (üblich) | ~1 % + IVA (üblich) |
| NIE (erforderlich zum Kauf & zur Lizenzregistrierung) | Geringe Festgebühr pro Person | Geringe Festgebühr pro Person |
| Antrag auf Touristenlizenz | Geringe amtliche Gebühr; Energieausweis + ggf. Gestor-Gebühren einplanen | Geringe amtliche Gebühr; Energieausweis + ggf. Gestor-Gebühren einplanen |
Beachten Sie, dass die Standard-Grunderwerbsteuer in Andalucía in den letzten Jahren bei rund 7 % lag, Käufer sollten jedoch stets den zum Kaufzeitpunkt geltenden Satz bestätigen, da die Regionalregierungen diese anpassen. Die wesentliche ITP der Comunitat Valenciana liegt weiterhin bei etwa 10 %. Sätze und Ermäßigungen ändern sich, betrachten Sie diese daher als Planungswerte und prüfen Sie sie mit Ihrem Anwalt.
Ja. Die Kurzzeitvermietung ist an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol und Costa Almería legal, aber Sie benötigen sowohl die regionale Lizenz (VUT, VV oder VFT) als auch die nationale Einheitsregistriernummer, und Ihre Eigentümergemeinschaft darf nicht für ein Verbot gestimmt haben.
Die VUT (Vivienda de Uso Turístico) ist die Touristenvermietungslizenz, die in der Comunitat Valenciana verwendet wird und die Costa Blanca abdeckt. Die VFT (Vivienda con Fines Turísticos) ist das andalusische Pendant und deckt die Costa del Sol und die Costa Almería ab. Sie erfüllen denselben Zweck unter unterschiedlichen regionalen Regeln.
Ja. Nach den Reformen des Gesetzes über Wohnungseigentum kann eine Eigentümergemeinschaft die touristische Kurzzeitvermietung mit einer Mehrheit von drei Fünfteln (60 %) verbieten oder einschränken. Prüfen Sie vor dem Kauf einer Wohnung, die zur Ferienvermietung vorgesehen ist, stets die Statuten und die jüngsten Protokolle.
Die südliche Costa Blanca (Torrevieja, Orihuela Costa) und die weniger dicht bebaute Costa Almería (Mojácar, Vera, Roquetas) gehören derzeit zu den unkompliziertesten. Die Stadt Málaga ist am stärksten eingeschränkt, mit Lizenz-Einfrierungen in vielen Stadtvierteln.
Vermieten ohne die erforderliche regionale Lizenz und nationale Registriernummer ist illegal und kann zu erheblichen Bußgeldern sowie zur sofortigen Entfernung durch die Buchungsplattformen führen, die nun verpflichtet sind, Registriernummern zu überprüfen.
Ja. Sie benötigen eine NIE (Ausländer-Identifikationsnummer) sowohl zum Kauf der Immobilie als auch zur Registrierung einer Touristenvermietungslizenz auf Ihren Namen.
Die Regeln für die Touristenvermietung unterscheiden sich heute nicht nur nach Region, sondern nach Stadt und sogar nach einzelnem Gebäude — ein Fehler kann Sie die Einnahmen kosten, mit denen Sie gerechnet haben. Das Team von Mediter Real Estate prüft bei jeder Immobilie, die wir an der Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol und Costa Almería anbieten, standardmäßig die Gemeinschaftsstatuten, die kommunale Vereinbarkeit und das Lizenzpotenzial. Kontaktieren Sie Mediter Real Estate noch heute, und wir helfen Ihnen, eine Immobilie zu finden, die legal — und gewinnbringend — an Urlauber vermietet werden kann.
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