Si está comprando en la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol o la Costa Almería con la idea de alquilar su vivienda a turistas, lo más importante que debe comprobar antes de firmar es si el inmueble puede tener legalmente una licencia de alquiler turístico. En la Comunitat Valenciana (la Costa Blanca y la parte alicantina de la Costa Cálida) esta licencia se denomina VUT — Vivienda de Uso Turístico. En Andalucía (Costa del Sol y Costa Almería) el equivalente es la VFT — Vivienda con Fines Turísticos. Sin ella, anunciar un alquiler de corta estancia en Airbnb, Booking.com o cualquier otra plataforma es ilegal y le expone a multas que pueden alcanzar muchos miles de euros.
La respuesta breve para 2026: el alquiler de corta estancia sigue siendo perfectamente posible en las cuatro regiones de Mediter, pero ya no es automático. Muchos ayuntamientos han congelado o limitado las nuevas licencias, las comunidades de propietarios ahora pueden bloquear el alquiler de corta estancia por mayoría cualificada, y un nuevo registro nacional de alquiler exige que cada inmueble cuente con un número de referencia único antes de poder anunciarse. Esta guía explica exactamente qué significa esto para los compradores en cada región, qué verificar antes de la compra y cómo se desglosan los costes.
Una licencia de alquiler turístico le autoriza a alquilar una vivienda amueblada para estancias cortas (normalmente inferiores a un par de meses) a turistas, de forma reiterada y con fines comerciales. El turismo en España está transferido a las comunidades autónomas, por lo que las normas difieren según la costa en la que compre:
Además de la licencia regional, desde 2025 todo alquiler de corta estancia en España debe obtener también un número de registro único nacional (Número de Registro Único), introducido para adaptar España a la normativa europea sobre alquileres de corta duración. A partir de 2026, plataformas como Airbnb y Booking.com están obligadas a mostrar este número y pueden retirar cualquier anuncio que no lo tenga. En la práctica, ahora necesita dos cosas: la autorización regional/municipal y la referencia del registro nacional.
| Característica | Comunitat Valenciana (Costa Blanca) | Región de Murcia (Costa Cálida) | Andalucía (Costa del Sol y Almería) |
|---|---|---|---|
| Nombre de la licencia | VUT | VV (Vivienda Vacacional) | VFT |
| Organismo de registro | Registro de turismo de la Generalitat Valenciana + compatibilidad urbanística del ayuntamiento | ITREM (Instituto de Turismo de la Región de Murcia) | Registro de Turismo de la Junta de Andalucía (RTA) |
| ¿Se necesita visto bueno del ayuntamiento? | Sí — el certificado municipal de compatibilidad urbanística es ahora obligatorio | Sí — cumplimiento del planeamiento urbanístico local | Sí — cada vez más exigido, varía según el municipio |
| ¿Número de registro nacional? | Sí (todas las regiones, desde 2025) | Sí | Sí |
| ¿La comunidad de propietarios puede bloquearlo? | Sí — mayoría de 3/5 (60%) | Sí — mayoría de 3/5 | Sí — mayoría de 3/5 |
| Estándares mínimos | Aire acondicionado/calefacción, certificado energético, registro de huéspedes, hojas de reclamaciones | Similares; refrigeración obligatoria en verano | Aire acondicionado en dormitorios/salón (verano), calefacción (invierno), botiquín, pack informativo |
El mayor cambio legal que afecta a los compradores en 2026 es la facultad otorgada a las comunidades de propietarios (la comunidad de propietarios de un bloque de apartamentos o de una urbanización cerrada). Tras las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal española, una comunidad puede ahora votar para prohibir o restringir el alquiler turístico de corta estancia con una mayoría de tres quintos (60%) de propietarios y cuotas.
Esto tiene una enorme relevancia para los compradores de apartamentos en la Costa del Sol y en los densos bloques frente al mar de la Costa Blanca, donde muchas comunidades —hartas de las ruedas de las maletas a las 3 de la madrugada y de los contenedores desbordados— están votando activamente para prohibir los alquileres vacacionales. Antes de comprar cualquier piso destinado al alquiler, solicite los estatutos de la comunidad y las actas recientes para confirmar que el alquiler de corta estancia está permitido. Una licencia de la región no sirve de nada si su propio edificio ha prohibido la actividad. Por ello, los chalets independientes sin comunidad, o las comunidades con estatutos favorables al alquiler, son cada vez más demandados por los inversores.
En la Comunitat Valenciana la VUT requiere ahora un certificado de compatibilidad urbanística municipal que confirme que la ubicación y el uso del inmueble son compatibles con el alquiler turístico. Varios municipios populares de la Costa Blanca han introducido moratorias o límites:
La conclusión práctica: la concesión de licencias depende cada vez más de la ubicación específica dentro de un municipio. Un inmueble situado 200 metros tierra adentro puede cumplir los requisitos allí donde un bloque frente al mar no los cumple. Siempre recomendamos una comprobación específica del inmueble en lugar de basarse en suposiciones a nivel municipal.
En Andalucía la VFT se inscribe en el Registro de Turismo de la Junta (RTA), y el inmueble debe cumplir unos estándares mínimos de equipamiento: aire acondicionado en dormitorios y salón para los meses de verano, calefacción para el invierno, un botiquín y un pack de información para huéspedes. Fundamental: Andalucía ahora también canaliza las nuevas inscripciones a través de comprobaciones municipales de compatibilidad urbanística, y los mercados de alta presión están reaccionando:
Si una rentabilidad de alquiler estable es fundamental en su compra, la Costa Almería de baja densidad y el sur de la Costa Blanca ofrecen actualmente el entorno de licencias más fiable, mientras que la ciudad de Málaga es la más restringida.
La licencia en sí es comparativamente barata; las cifras reales que deben prever los compradores son los impuestos de compra y los costes recurrentes de cumplimiento normativo. Recuerde que comprar una vivienda de segunda mano en España añade aproximadamente un 11–14% sobre el precio en impuestos y honorarios.
| Concepto de coste | Costa Blanca / Costa Cálida (lado de Alicante) | Costa del Sol / Costa Almería |
|---|---|---|
| ITP impuesto de transmisiones (segunda mano) | ~10% (Comunitat Valenciana) | ~7% tipo estándar (Andalucía) |
| IVA en obra nueva | 10% + AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) (~1,5%) | 10% + AJD (~1,2%) |
| Notaría + Registro de la Propiedad | ~1–2% combinado | ~1–2% combinado |
| Abogado independiente | ~1% + IVA (habitual) | ~1% + IVA (habitual) |
| NIE (necesario para comprar y para registrar una licencia) | Tasa fija modesta por persona | Tasa fija modesta por persona |
| Solicitud de licencia turística | Tasa oficial baja; prevea el certificado energético + posibles honorarios de gestor | Tasa oficial baja; prevea el certificado energético + posibles honorarios de gestor |
Tenga en cuenta que el impuesto de transmisiones estándar de Andalucía se ha aplicado en torno al 7% en los últimos años, aunque los compradores deben confirmar siempre el tipo aplicable vigente en el momento de la compra, ya que los gobiernos autonómicos los ajustan. El ITP de referencia de la Comunitat Valenciana se mantiene en torno al 10%. Los tipos y las bonificaciones cambian, así que considere estas cifras como orientativas para la planificación y verifíquelas con su abogado.
Sí. El alquiler de corta estancia es legal en la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol y la Costa Almería, pero debe disponer tanto de la licencia regional (VUT, VV o VFT) como del número de registro único nacional, y su comunidad de propietarios no debe haber votado para prohibirlo.
La VUT (Vivienda de Uso Turístico) es la licencia de alquiler turístico que se utiliza en la Comunitat Valenciana, que abarca la Costa Blanca. La VFT (Vivienda con Fines Turísticos) es el equivalente andaluz, que cubre la Costa del Sol y la Costa Almería. Cumplen la misma función bajo normativas regionales diferentes.
Sí. Conforme a las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal, una comunidad de propietarios puede prohibir o restringir el alquiler turístico de corta estancia con una mayoría de tres quintos (60%). Revise siempre los estatutos y las actas recientes antes de comprar un apartamento destinado al alquiler vacacional.
El sur de la Costa Blanca (Torrevieja, Orihuela Costa) y la Costa Almería de baja densidad (Mojácar, Vera, Roquetas) figuran actualmente entre las más sencillas. La ciudad de Málaga es la más restringida, con congelaciones de licencias en muchos barrios.
Alquilar sin la licencia regional exigida y el número de registro nacional es ilegal y puede acarrear multas sustanciales, además de la retirada inmediata del anuncio por parte de las plataformas de reservas, que ahora están obligadas a verificar los números de registro.
Sí. Necesita un NIE (número de identificación de extranjero) tanto para comprar el inmueble como para registrar una licencia de alquiler turístico a su nombre.
Las normas de alquiler turístico ahora varían no solo según la región, sino también según el municipio e incluso según el edificio concreto: equivocarse puede costarle los ingresos con los que contaba. El equipo de Mediter Real Estate comprueba de forma estándar los estatutos de la comunidad, la compatibilidad municipal y el potencial de licencia en cada inmueble que anunciamos en la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol y la Costa Almería. Póngase en contacto hoy mismo con Mediter Real Estate y le ayudaremos a encontrar una vivienda que pueda alquilarse a turistas de forma legal —y rentable—.
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