Ja, amerikanske statsborgere kan fritt kjøpe eiendom i Spania — det finnes ingen begrensninger knyttet til nasjonalitet, og amerikanere har nøyaktig de samme kjøpsrettighetene som EU-kjøpere. De to tingene du må gjøre først er å skaffe et spansk skattenummer (NIE) og budsjettere med om lag 11–14 % i ekstra kjøpskostnader i tillegg til kjøpesummen. Å kjøpe eiendommen gir deg imidlertid ikke rett til å bo i Spania på lang sikt — til det trenger du et visum, som for eksempel non-lucrative-visumet. Denne guiden fokuserer på de fire regionene Mediter Real Estate arbeider i: Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol og Costa Almería.
De viktigste praktiske punktene for amerikanere er: (1) selve kjøpsprosessen er enkel og identisk med den for enhver utenlandsk kjøper; (2) skattene varierer fra region til region — overføringsskatten er rundt 10 % på Costa Blanca og på Alicante-siden av Costa Cálida (Comunitat Valenciana) mot rundt 8 % på Costa del Sol og Costa Almería (Andalucía); og (3) dobbeltbeskatningsavtalen mellom USA og Spania betyr at du som regel ikke blir beskattet to ganger for samme inntekt, men som amerikansk statsborger må du fortsatt levere selvangivelse til IRS og opplyse om utenlandske kontoer. Vi går gjennom hvert punkt nedenfor.
Absolutt. Spania legger ingen begrensninger på utenlandsk eierskap av boligeiendom, og dette gjelder fullt ut for amerikanske statsborgere. Du kan kjøpe en villa i Marbella, en leilighet i Torrevieja, et rekkehus i Mojácar eller en finca i nærheten av Murcia i eget navn, sammen med andre, eller gjennom et selskap. Det er ikke noe krav om å være bosatt, og ingen minstesum for å bli eier.
Det eneste administrative forhåndskravet er NIE (Número de Identidad de Extranjero) — ditt spanske identifikasjons- og skattenummer for utlendinger. Du kan ikke gjennomføre et kjøp, åpne en bankkonto som bosatt eller betale spansk skatt uten et slikt nummer. Amerikanere skaffer vanligvis NIE enten ved et spansk konsulat i USA (New York, Miami, San Francisco osv.) før avreise, eller i Spania via en fullmakt gitt til advokaten din.
Uansett nasjonalitet bør du regne med samlede transaksjonskostnader på rundt 11–14 % av kjøpesummen. Den enkeltstående største posten er overføringsskatten, og det er her regionen virkelig betyr noe — den fastsettes av hver autonome region, ikke av den nasjonale regjeringen.
| Kostnadspost | Costa Blanca og Alicante-siden av Costa Cálida (Comunitat Valenciana) |
Costa del Sol og Costa Almería (Andalucía) |
|---|---|---|
| ITP overføringsskatt (bruktbolig) | ~10 % | ~7 % (en forenklet flat sats gjelder i Andalucía) |
| Notargebyrer | ~0,1–0,5 % | ~0,1–0,5 % |
| Gebyrer til eiendomsregisteret | ~0,1–0,4 % | ~0,1–0,4 % |
| Advokathonorar | ~1 % (+ mva.) | ~1 % (+ mva.) |
| Bank-/lånekostnader (hvis aktuelt) | Varierer (verdivurdering, etablering) | Varierer (verdivurdering, etablering) |
For en nybygd eiendom endres skattestrukturen: i stedet for ITP betaler du IVA (merverdiavgift) på 10 % pluss AJD dokumentavgift (rundt 1,5 % i både Comunitat Valenciana og Andalucía). Fordi skattesatser og reduserte satser justeres jevnlig av hver region, må du alltid bekrefte det nøyaktige gjeldende beløpet med advokaten din før du signerer — anta aldri at fjorårets sats gjelder.
Mange amerikanske kjøpere gjennomfører hele transaksjonen uten å være fysisk til stede i Spania ved å gi fullmakt — noe som er særlig praktisk med tanke på den transatlantiske avstanden.
Du trenger ikke noe visum for å kjøpe eiendom. Men amerikanske statsborgere kan kun oppholde seg i Spania (og i Schengen-området) i 90 dager innenfor en hvilken som helst periode på 180 dager som turist. For å bo i din nye Costa-bolig på lang sikt trenger du en oppholdstillatelse.
Merk at Spanias tidligere «Golden Visa» (oppholdstillatelse gjennom eiendomsinvestering) ble avviklet i 2025, så det å kjøpe eiendom gir ikke lenger en direkte vei til oppholdstillatelse. Planlegg oppholdet ditt rundt NLV eller visumet for digitale nomader i stedet. Bekreft alltid gjeldende krav med det spanske konsulatet som dekker din delstat i USA.
Dette er området hvor amerikanske kjøpere skiller seg mest fra andre utlendinger, fordi USA beskatter sine statsborgere på verdensomspennende inntekt uansett hvor de bor. Den gode nyheten: dobbeltbeskatningsavtalen mellom USA og Spania og det amerikanske fradraget for utenlandsk skatt betyr at du ikke skal betale full skatt to ganger for samme inntekt. I praksis:
Fordi rapporteringen på amerikansk side er reelt komplisert, jobber de fleste amerikanske eiere med en grenseoverskridende skatterådgiver som forstår begge systemene. Mediter kan henvise deg til fagfolk med erfaring med amerikanske klienter på Costaene.
| Skatt | Hvem betaler | Merknader |
|---|---|---|
| IBI (kommunal eiendomsskatt) | Alle eiere | Årlig lokal eiendomsskatt, basert på matrikkelverdi. |
| Inntektsskatt på beregnet inntekt for ikke-bosatte | Ikke-bosatte eiere | En kalkulatorisk skatt på en fritidsbolig selv om den ikke leies ut. |
| Skatt på leieinntekter | Eiere som leier ut | Personer bosatt utenfor EU (inkludert amerikanere) kan som regel ikke trekke fra utgifter, og betaler en flat sats på brutto leieinntekt. |
| Formuesskatt | Eiere av mer verdifulle eiendommer | Varierer betydelig fra region til region; sjekk reglene for Andalucía kontra Comunitat Valenciana. |
Ett poeng amerikanske kjøpere bør merke seg: fordi personer bosatt utenfor EU som regel beskattes på brutto leieinntekt uten de utgiftsfradragene som er tilgjengelige for personer bosatt i EU, kan avkastningen fra ferieutleie være mindre gunstig enn den først virker. Budsjetter med dette hvis du planlegger å leie ut eiendommen din på Costa del Sol eller Costa Blanca.
Ja. Spanske banker låner ut til ikke-bosatte amerikanske kjøpere, men vanligvis med en lavere belåningsgrad — ofte rundt 60–70 % av kjøpesummen for ikke-bosatte, mot opptil 80 % for bosatte. Du trenger dokumentasjon på amerikansk inntekt (vanligvis oversatt), selvangivelser og kontoutskrifter. Renter og vilkår fastsettes individuelt, og det å ha en spansk konto og NIE på plass fremskynder godkjenningen. Mange amerikanere kjøper kontant og refinansierer senere, eller bruker midler frigjort fra amerikanske eiendeler.
Ja. Det er ikke noe krav om oppholdstillatelse for å eie spansk eiendom. Du trenger bare en NIE. Eierskap gir imidlertid ikke rett til å bo i Spania utover turistgrensen på 90 dager innenfor 180 dager — til det trenger du et visum, som non-lucrative-visumet eller visumet for digitale nomader.
Som regel nei. Dobbeltbeskatningsavtalen mellom USA og Spania og det amerikanske fradraget for utenlandsk skatt forhindrer full dobbeltbeskatning på samme inntekt. Du må fortsatt levere en amerikansk selvangivelse og, der det er aktuelt, en FBAR for spanske kontoer over 10 000 USD. Bruk en grenseoverskridende skatterådgiver.
Rundt 11–14 % av prisen. Den viktigste variabelen er overføringsskatten: omtrent 10 % på Costa Blanca og på Alicante-siden av Costa Cálida, og en lavere sats i Andalucía (Costa del Sol og Costa Almería). Nybygg ilegges 10 % IVA pluss AJD dokumentavgift i stedet.
Nei. Spania avviklet Golden Visa (oppholdstillatelse gjennom investering) i 2025. Amerikanere som ønsker oppholdstillatelse bør se på non-lucrative-visumet eller visumet for digitale nomader. Å kjøpe bolig støtter fortsatt disse søknadene, men er ikke lenger en direkte vei til oppholdstillatelse.
Ja. Ved å gi en fullmakt til din spanske advokat kan du gjennomføre hele kjøpet — inkludert å skaffe NIE og signere hos notaren — uten å reise. Dette er vanlig og fullt lovlig.
Det anbefales sterkt. Du bruker den til å betale skatter, strøm og fellesutgifter, og den forenkler både låneordninger og selve overføringen ved kjøpet.
Mediter Real Estate spesialiserer seg på å veilede internasjonale kjøpere — inkludert amerikanske statsborgere — gjennom hvert steg av et kjøp på Costa Blanca, Costa Cálida, Costa del Sol og Costa Almería. Fra å ordne NIE og sette deg i kontakt med grenseoverskridende skatte- og juridiske eksperter til å finne den rette boligen, gjør vi det enkelt å kjøpe fra USA. Kontakt Mediter Real Estate i dag for å snakke om flyttingen din til den spanske kysten.
Det du forteller oss her bruker vi bare til å svare deg. Privatliv
