Der Contrato de Arras erklärt: Anzahlungsvertrag beim Immobilienkauf in Spanien

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien kaufen, ist der Contrato de Arras eines der wichtigsten Dokumente, die Sie unterzeichnen werden. Es ist der Privatvertrag zwischen Käufer und Verkäufer, der das Geschäft besiegelt, den Kaufpreis festlegt und beide Parteien durch eine Anzahlung bindet — üblicherweise 10 % des vereinbarten Preises.

Viele ausländische Käufer unterschreiben diesen Vertrag jedoch, ohne vollständig zu verstehen, was er bedeutet. An der Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Cálida und Costa de Almería ist der Contrato de Arras gängige Praxis — und es ist entscheidend, ihn richtig zu verstehen.

Dieser Leitfaden erklärt alles, was Sie wissen müssen.

Was ist der Contrato de Arras?

Der Contrato de Arras ist eine private Kaufvereinbarung, in der Käufer und Verkäufer die Bedingungen eines Immobilienverkaufs vereinbaren und der Käufer eine Anzahlung leistet. Er wird durch Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuches geregelt.

Wo passt er in den Kaufprozess?

1. Sie finden eine Immobilie und machen ein Angebot
2. Der Verkäufer akzeptiert Ihr Angebot
3. Sie zahlen eine Reservierungsgebühr (3.000 € – 6.000 €)
4. Ihr Anwalt erstellt oder prüft den Contrato de Arras
5. Beide Parteien unterzeichnen den Vertrag und die 10 % Anzahlung wird geleistet
6. Die Sorgfaltsprüfung läuft während der Arras-Periode weiter
7. Die Übertragung erfolgt beim Notar (escritura pública)

Der Arras-Vertrag wird typischerweise 1 bis 2 Wochen nach der Reservierung unterzeichnet. Die Frist bis zur notariellen Beurkundung beträgt 30 bis 90 Tage.

Die Drei Arten des Contrato de Arras

1. Arras Penitenciales (Rücktrittsarras) — Am Häufigsten

Dies ist der am häufigsten verwendete Typ bei Wohnimmobilientransaktionen.

• Der Käufer zahlt eine Anzahlung (typischerweise 10 %)
• Wenn der Käufer zurücktritt: Er verliert die Anzahlung
• Wenn der Verkäufer zurücktritt: Er muss die doppelte Anzahlung zurückzahlen

2. Arras Confirmatorias (Bestätigungsarras)

Die Anzahlung dient als Bestätigung des Vertrags und Teilzahlung. Es gibt kein automatisches Rücktrittsrecht.

3. Arras Penales (Strafklausel-Arras)

Die Anzahlung fungiert als vorab vereinbarte Vertragsstrafe.

Vergleichstabelle

Wie hoch ist die Anzahlung?

Die Standardanzahlung beträgt 10 % des vereinbarten Kaufpreises.

Was muss der Vertrag enthalten?

• Vollständige Namen und Identifikation
• Vollständige Immobilienbeschreibung
• Vereinbarter Kaufpreis
• Anzahlungsbetrag
• Art der Arras
• Frist für die Notarbeurkundung
• Bedingungen (Hypothekengenehmigung etc.)
• Kostenverteilung

Gültigkeitsdauer

• 30 Tage bei Barkäufen
• 60 Tage Standard
• 90 Tage mit Hypothek

Wenn der Käufer Zurücktritt

Sie verlieren Ihre 10 % Anzahlung. Ihr Anwalt sollte eine Hypothekenklausel aufnehmen.

Wenn der Verkäufer Zurücktritt

Der Verkäufer muss die doppelte Anzahlung zurückzahlen.

Warum Sie einen Anwalt Brauchen

• Art der Arras bestätigen
• Prüfen, ob die Immobilie lastenfrei ist
• Schutzklauseln einbauen
• Vollmacht des Verkäufers prüfen
• Vertrag übersetzen und erklären

Reservierung vs Contrato de Arras

Häufige Fehler

1. Ohne Anwalt unterschreiben
2. Art der Arras nicht bestätigen
3. Anzahlung direkt an Verkäufer
4. Keine Hypothekenklausel
5. Überstürzt unterschreiben
6. Frist ignorieren

Häufig Gestellte Fragen

Ist der Contrato de Arras rechtsverbindlich?

Ja, nach spanischem Zivilrecht.

Kann die Anzahlung unter 10 % liegen?

Ja, der Prozentsatz ist verhandelbar.

Kann ich den Vertrag aus der Ferne unterzeichnen?

Ja, über eine Vollmacht an Ihren Anwalt.