Si vous achetez un bien immobilier en Espagne, le contrato de arras est l'un des documents les plus importants que vous signerez. C'est le contrat privé entre acheteur et vendeur qui scelle la transaction, fixe le prix d'achat et engage les deux parties par un dépôt — généralement 10 % du prix convenu.
Pourtant, de nombreux acheteurs étrangers signent ce contrat sans comprendre pleinement ce qu'il implique, quels sont leurs droits ou ce qui se passe si quelque chose tourne mal. Sur la Costa Blanca, la Costa del Sol, la Costa Cálida et la Costa de Almería, le contrato de arras est une pratique courante — et il est essentiel de bien le comprendre.
Ce guide explique tout ce que vous devez savoir.
Le contrato de arras est un accord d'achat privé dans lequel l'acheteur et le vendeur conviennent des termes de la vente immobilière et l'acheteur verse un dépôt pour sécuriser la transaction. Il est régi par l'Article 1454 du Code Civil espagnol.
C'est l'équivalent espagnol de l'échange de contrats — bien qu'il fonctionne différemment du système français, britannique ou belge. C'est un engagement juridiquement contraignant, avec des règles spécifiques sur ce qui se passe si l'une des parties se retire.
Le contrat d'arras est généralement signé 1 à 2 semaines après le dépôt de réservation. La période entre la signature des arras et la signature notariale est habituellement de 30 à 90 jours.
Le droit espagnol reconnaît trois types distincts de contrat d'arras. Comprendre les différences est essentiel car elles ont des conséquences juridiques très différentes.
C'est le type le plus utilisé dans les transactions immobilières résidentielles sur la Costa Blanca, la Costa del Sol et dans toute l'Espagne.
Le dépôt sert de confirmation du contrat et d'acompte. Il n'y a pas de droit automatique de retrait.
Les arras penales combinent des éléments des deux types précédents. Le dépôt agit comme une pénalité préétablie, mais aucune des parties ne peut simplement se retirer.
| Caractéristique | Penitenciales | Confirmatorias | Penales |
|---|---|---|---|
| Droit de retrait | Oui (avec pénalité) | Non | Non |
| L'acheteur se retire | Perd le dépôt | Action en justice possible | Pénalité + action en justice |
| Le vendeur se retire | Rembourse le double | Action en justice possible | Pénalité + action en justice |
| Fréquence | Très courant | Moins courant | Rare en résidentiel |
Le dépôt standard est de 10 % du prix d'achat convenu. Ce n'est pas une obligation légale — le pourcentage est négociable — mais 10 % est la coutume établie en Espagne.
Si vous avez déjà payé un dépôt de réservation (3 000 € – 6 000 €), il est normalement déduit des 10 %.
Avec les arras penitenciales, si vous vous retirez, vous perdez votre dépôt de 10 %.
Si vous achetez avec une hypothèque, votre avocat devrait inclure une clause conditionnant le contrat à l'obtention du prêt.
Le vendeur doit restituer le double du dépôt.
| Caractéristique | Dépôt de Réservation | Contrato de Arras |
|---|---|---|
| Montant | 3 000 € – 6 000 € | 10 % du prix |
| Objectif | Retire le bien du marché | Engagement d'achat contraignant |
| Poids juridique | Limité | Fort — Code Civil espagnol |
Oui, selon le droit civil espagnol.
Oui, le pourcentage est négociable.
Oui, via une procuration notariée à votre avocat.
Chez Mediter Real Estate, nous collaborons avec des avocats immobiliers expérimentés sur la Costa Blanca, Costa del Sol, Costa Cálida et Costa de Almería.
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