Si deux personnes ou plus achètent ensemble sur la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol ou la Costa Almería, la réponse honnête pour presque tous les acheteurs particuliers est la suivante : achetez à plusieurs en tant que personnes physiques nommées sur l'escritura (l'acte de propriété), et non par l'intermédiaire d'une société. La copropriété directe est moins coûteuse à mettre en place, moins coûteuse à gérer, imposée de la même façon qu'un achat en solo, et bien plus simple lorsque vous revendez. Une société SL espagnole ne justifie ses frais que dans des scénarios commerciaux spécifiques ou à forte valeur — et pour la plupart des familles et couples, elle ajoute des coûts et de l'administration sans faire économiser le moindre centime d'impôt.
Cela dit, « acheter à plusieurs » cache plusieurs vraies décisions : quel pourcentage chaque personne détient, si la répartition est de 50/50 ou inégale, ce qui se passe si un propriétaire décède ou souhaite se retirer, et si une structure sociétaire aide réellement. Ce guide passe en revue les chiffres et structures concrètes pour les quatre côtes couvertes par Mediter, afin que vous signiez le bon acte dès la première fois — car modifier la structure de propriété par la suite implique un second acte notarié et, souvent, un second paiement de droits de mutation.
Non — et c'est la chose la plus importante à comprendre. Qu'une personne ou quatre personnes achètent un appartement de revente à Torrevieja, le droit de mutation (ITP) représente le même pourcentage de la même base imposable. Acheter à plusieurs ne multiplie pas l'impôt ; cela signifie simplement que chaque copropriétaire paie sa part de la facture d'impôt unique.
Rappelez-vous la règle 2026 de la base imposable que la plupart des articles concurrents oublient : l'ITP et l'IVA sont calculés sur le montant le plus élevé entre le prix d'achat ou le valor de referencia cadastral, et non automatiquement sur le prix que vous avez payé. Notre analyse complète se trouve dans le guide complet des impôts lors de l'achat d'un bien en Espagne 2026.
| Côte (région) | Revente — ITP | Neuf — IVA + droit de timbre (AJD) |
|---|---|---|
| Costa Blanca (C. Valenciana) | 9 % pour les actes à partir du 1er juin 2026 (11 % au-delà de 1 M€) | 10 % IVA + 1,4 % AJD |
| Costa Cálida (Murcia) | 7,75 % | 10 % IVA + 1,5 % AJD |
| Costa del Sol (Andalucía) | 7 % | 10 % IVA + 1,2 % AJD |
| Costa Almería (Andalucía) | 7 % | 10 % IVA + 1,2 % AJD |
Sur la Costa Blanca, notez la réduction de la Ley 5/2025 de 10 % à 9 % : c'est la date à laquelle le notaire signe l'acte qui détermine le taux applicable, et non la date de votre contrato de arras (contrat d'arrhes). Si vous êtes proche de la limite du 1er juin 2026, le calendrier de la signature peut avoir son importance.
Lorsque deux personnes ou plus achètent ensemble, l'acte énumère chaque propriétaire avec une quote-part définie. Le régime par défaut en Espagne est le proindiviso (indivision au titre du Code civil) — chaque propriétaire détient un pourcentage déclaré de l'ensemble du bien, et non une pièce ou un étage spécifique.
Les parts ne doivent pas nécessairement être de 50/50. Si un acheteur apporte 70 % de la somme, l'acte peut indiquer 70/30 — et cela compte, car l'administration fiscale espagnole s'attend à ce que les fonds transférés correspondent globalement aux parts déclarées. Surestimer la part d'une partie par rapport à ce qu'elle a réellement payé peut être perçu comme une donation déguisée et déclencher un impôt sur les donations. Conservez la trace documentée des virements bancaires ; consultez notre guide sur l'envoi d'argent en Espagne pour acheter un bien.
Pour les acheteurs mariés, la répartition peut suivre soit le régime des gananciales (communauté de biens — le couple détient conjointement en tant qu'unité économique unique, courant pour les mariages de droit espagnol), soit celui de la separación de bienes (séparation de biens, chaque conjoint détenant une part définie). Les couples étrangers apparaissent généralement sur l'acte comme deux personnes détenant chacune 50 %, ce qui simplifie les choses si le bien est ensuite vendu ou hérité.
Chaque copropriétaire a besoin de son propre NIE et, idéalement, d'un compte bancaire espagnol. Nous expliquons la différence dans le guide NIF vs NIE et abordons les comptes dans ouvrir un compte bancaire espagnol en tant que non-résident.
Le Code civil contient une clause que tout co-acheteur devrait connaître : l'article 400 — aucun copropriétaire ne peut être contraint de rester dans une indivision. En clair, tout copropriétaire peut exiger que le bien soit divisé ou vendu, même si les autres s'y opposent. En l'absence d'accord, un tribunal peut ordonner une vente aux enchères forcée (subasta). C'est le risque classique lorsque des amis se brouillent ou qu'un couple se sépare.
La solution est un accord de copropriété privé (pacto de indivisión / documento privado), rédigé au moment de l'achat. Il peut couvrir :
Comme ces accords interagissent avec les règles de copropriété, les frais courants et l'assurance, il est utile de les lire avec nos guides sur les charges de copropriété et l'assurance habitation en Espagne. Un spécialiste devrait toujours rédiger l'accord — voir si vous avez besoin d'un avocat immobilier espagnol.
Une Sociedad Limitada (SL) est la société à responsabilité limitée espagnole. Certains acheteurs imaginent qu'elle permet d'économiser des impôts sur une résidence secondaire — elle fait généralement l'inverse. Une SL trouve sa place dans un ensemble restreint de cas :
Pour une villa unique à Estepona ou un appartement à Alicante utilisé personnellement ou loué quelques semaines par an, une SL n'est presque jamais rentable. Voici pourquoi.
| Facteur | Copropriété (personnes physiques) | Société SL espagnole |
|---|---|---|
| Coût de mise en place | Aucun au-delà de l'achat | ~600–3 000 € (notaire, registre, capital, frais juridiques) |
| Impôt d'achat | Même ITP/IVA que tout acheteur | Même ITP/IVA — aucune économie |
| Comptabilité annuelle | Déclaration d'impôt personnelle uniquement | ~1 000–3 000 €/an de comptable, déclarations d'impôt sur les sociétés, livres officiels |
| Usage personnel du logement | Gratuit — c'est votre bien | Doit payer à la SL un loyer de marché, sinon avantage en nature imposable |
| Impôt sur les revenus locatifs | Impôt des non-résidents (19 % UE/EEE avec déductions ; 24 % hors UE, sans déductions) | Impôt sur les sociétés ~25 % sur le bénéfice ; les dividendes sont à nouveau imposés à la sortie |
| Revente ultérieure | Vendre le bien directement | Vendre des parts ou l'actif — les acheteurs d'un bien d'occasion détenu par une SL sont méfiants |
| Fortune / anti-évasion | Simple | Les sociétés non-résidentes issues de paradis fiscaux subissent un prélèvement spécial annuel de 3 % sur la valeur du bien espagnol |
Le point de la double imposition est décisif pour la plupart : le bénéfice est imposé au sein de la SL, puis imposé de nouveau lorsque vous le retirez sous forme de dividende. Pour une résidence dont vous profitez réellement, la règle de l'« avantage en nature » — vous devez effectivement louer votre propre maison à votre propre société — transforme un achat plaisir en casse-tête comptable. Si la location est votre objectif, notre guide de l'investisseur pour louer un bien et les règles de licence de location touristique comptent bien plus pour vos rendements que l'enveloppe juridique dans laquelle vous le détenez.
La manière dont vous détenez le bien façonne ce qui se passe au décès. L'Espagne applique l'impôt sur les successions à la part du défunt, et les taux et abattements varient fortement selon la région. L'Andalucía (Costa del Sol et Costa Almería) offre des réductions très généreuses aux proches ; la Comunidad Valenciana (Costa Blanca) et Murcia (Costa Cálida) accordent également d'importantes remises aux conjoints et enfants. Le détail complet se trouve dans notre guide de l'impôt sur les successions relatif aux biens espagnols.
Deux points pratiques pour les co-acheteurs :
Rien dans la copropriété ne bloque les non-résidents — chaque acheteur suit simplement les étapes standard. Si vous financez une partie de l'achat, les prêteurs évaluent chaque emprunteur ; consultez le guide du prêt immobilier pour non-résidents et le guide plus large de l'acheteur non-résident. Soyez conscient des règles de paiement et limites d'espèces renforcées en Espagne — la contribution de chaque copropriétaire doit être traçable.
Les coûts d'achat totaux qui s'ajoutent au prix restent d'environ 10 à 13 % pour la revente et 12 à 15 % pour le neuf, plus faibles en Andalucía (Costa del Sol et Costa Almería) et plus élevés en Comunidad Valenciana (Costa Blanca), quel que soit le nombre de noms figurant sur l'acte.
Ni moins cher ni plus cher sur le plan fiscal — l'ITP ou l'IVA est facturé une seule fois sur le bien, sur le montant le plus élevé entre le prix et le valor de referencia. Les copropriétaires se répartissent simplement cette facture unique selon leurs parts.
Presque jamais. Pour une résidence secondaire à usage personnel ou peu louée, une SL ajoute des coûts de mise en place et de comptabilité annuelle, déclenche des problèmes d'avantage en nature si vous utilisez le logement vous-même, et impose deux fois tout bénéfice. Elle ne convient qu'aux véritables activités immobilières ou à certains cas de planification successorale — prenez d'abord conseil auprès d'un professionnel.
Oui. Au titre de l'article 400 du Code civil, tout copropriétaire peut exiger la division ou la vente d'un bien indivis, et un tribunal peut ordonner une vente aux enchères en cas de désaccord entre propriétaires. Un accord de copropriété écrit est le moyen de gérer ou de retarder ce risque.
Non. Les parts peuvent être inégales (par exemple 70/30) et devraient refléter la contribution financière réelle de chacun. Un décalage entre les fonds versés et les parts déclarées peut être traité comme une donation et imposé en conséquence.
Oui. Chaque personne nommée sur l'acte a besoin de son propre numéro NIE, et chacune devrait idéalement disposer d'un compte bancaire espagnol afin que sa contribution et ses coûts futurs soient clairement traçables.
Seule la part du défunt passe à ses héritiers, imposée selon les règles successorales de la région concernée — généreuses en Andalucía, Murcia et Comunidad Valenciana pour les proches. Un testament espagnol couvrant l'actif espagnol rend le processus bien plus fluide.
La bonne structure de propriété est bien plus facile à établir correctement dès le départ qu'à défaire par la suite. Que vous achetiez avec un partenaire, votre famille ou d'autres investisseurs sur la Costa Blanca, la Costa Cálida, la Costa del Sol ou la Costa Almería, l'équipe de Mediter Real Estate peut vous aider à trouver le bien et vous mettre en relation avec des conseillers juridiques indépendants pour structurer l'achat correctement. Contactez Mediter Real Estate dès aujourd'hui pour lancer votre recherche côtière en toute confiance.
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